二手市場(chǎng)走勢(shì)不明

　　二手房市場(chǎng)，一直是新房市場(chǎng)的一個(gè)晴雨表。“現(xiàn)在有一個(gè)現(xiàn)象很突出，同區(qū)域甚至是同一小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格，比起新房往往差一大截�！贝鬂芍脴I(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)鐘欞曦說(shuō)，比如最熱的三北地區(qū)，新房賣(mài)到六七千元，而二手房往往要低幾百甚至上千元：“新房都是6000元以上了，但二手房不少才5000元出頭。”

　　以北部新區(qū)新牌坊的勁力五星城 (論壇 新聞)為例，記者偶然碰到的一位二手房經(jīng)紀(jì)訴苦說(shuō)，如今勁力五星城二期的新房套內(nèi)單價(jià)已經(jīng)漲到6700元左右，他們手里握有的二手房，套內(nèi)單價(jià)僅僅定在6000元左右，成交還不太理想：“買(mǎi)二手房的，都是真正的剛性需求，他們不像投資者那么盲目，對(duì)價(jià)格自然就更敏感�！�

　　鐘欞曦分析，今年新房供應(yīng)青黃不接，年初房企并沒(méi)有做那么多開(kāi)工計(jì)劃，市場(chǎng)一好：“開(kāi)發(fā)商們是越賣(mài)越有信心，傲起賣(mài)。購(gòu)房者呢，是越追高心里越?jīng)]底。二手房市場(chǎng)，供需相對(duì)平衡，反映的房?jī)r(jià)也更真實(shí)�！倍鴵�(jù)中介機(jī)構(gòu)了解的情況，當(dāng)前的購(gòu)買(mǎi)房，70%是投資需求，只有30%的剛性需求他認(rèn)為，有些虛高的新房?jī)r(jià)格不可能一味上漲：“目前新房市場(chǎng)供需不平衡。一旦供應(yīng)量起來(lái)了，新房?jī)r(jià)格就會(huì)自然回落�！�

　　對(duì)于大家普遍關(guān)注的二手房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，鐘欞曦稱(chēng)：“即使不踩急剎車(chē)，政府也希望用這個(gè)杠桿，對(duì)當(dāng)前這種房?jī)r(jià)猛漲的勢(shì)頭進(jìn)行扼制�！�

　　明年市場(chǎng)供應(yīng)量大

　　今年的土地成交數(shù)量相當(dāng)驚人。不少項(xiàng)目會(huì)在明年進(jìn)入市場(chǎng)。市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，房企單月開(kāi)發(fā)投資完成額已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持在100億元以上，其中，企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)28.4%，已支付土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)33.3%。

　　以央企龍頭保利為例，明年在重慶市場(chǎng)的項(xiàng)目總數(shù)，將會(huì)達(dá)到10個(gè)，包括鴻恩寺等今年拿到的新地塊，都將在明年進(jìn)入市場(chǎng)。

　　其他諸如恒大、龍湖、金科等在今年已經(jīng)上市或是即將上市的企業(yè)，明年的大動(dòng)作也不少。加上一大批大中型房企在重慶的規(guī)模開(kāi)發(fā)，將令明年的重慶市場(chǎng)，進(jìn)入一個(gè)供應(yīng)密集期。

　　其實(shí)，面對(duì)形勢(shì)一片大好的市場(chǎng)，不少房企目前已經(jīng)加快推盤(pán)的步伐。某濱江樓盤(pán)，原定在明年初才加推的兩棟小戶型，也緊鑼密鼓地安排在今年最后一個(gè)季度推出。其運(yùn)營(yíng)總監(jiān)表示：“其實(shí)我們的任務(wù)早就完成了，這兩棟樓本來(lái)想明年再推出來(lái)的。不過(guò)明年我們還有3個(gè)新項(xiàng)目要啟動(dòng)，到時(shí)整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量增大，局勢(shì)就不明朗了。還不如乘市場(chǎng)好，抓緊推出來(lái)�！�

　　這位老總預(yù)測(cè)，到明年，會(huì)有更多的大量新項(xiàng)目推向市場(chǎng)，市場(chǎng)的供需關(guān)系會(huì)轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)要再像現(xiàn)在這樣不斷上行，就缺少空間和動(dòng)能。

　　房企壓力仍然不小

　　無(wú)可否認(rèn)，經(jīng)歷了近一年的火熱運(yùn)行，當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)和信心已經(jīng)全面恢復(fù)。市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年我市商品房銷(xiāo)售面積增速?gòu)?.5%一路走高至37.6%，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)沖高，至三季度信心指數(shù)達(dá)139.4，景氣指數(shù)為120.8。

　　不過(guò)，一片歡歌的背后，房企仍然有一些不足為外人道的苦惱。一家房企老總在談及今年以來(lái)火爆的土地市場(chǎng)和接連產(chǎn)生的一些地王時(shí)就表示：“有些是已經(jīng)上市的房企，要發(fā)展，要做業(yè)績(jī)。有些是想上市，要儲(chǔ)備土地。加上今年財(cái)政政策和貨幣政策寬松，融資渠道通暢，所以才會(huì)有這么多地王。但從成本角度分析，不少項(xiàng)目的樓面地價(jià)偏高。市場(chǎng)恢復(fù)信心的同時(shí)，明年的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)進(jìn)一步加劇。不少項(xiàng)目運(yùn)作的空間很狹窄，風(fēng)險(xiǎn)也很高�！�

　　當(dāng)下許多房企的確“不差錢(qián)”，但不差錢(qián)是基于什么樣的結(jié)構(gòu)呢？市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，1-10月，房企在國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金保持高增長(zhǎng)的同時(shí)，以定金及預(yù)售款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金來(lái)源增速進(jìn)一步提高，1-10月達(dá)671.11億元，增長(zhǎng)67.3%，其總額比國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金的總和還高54.23億元。

　　目前為樓市適度降溫的呼聲已越來(lái)越強(qiáng)烈，有銀行界專(zhuān)家預(yù)測(cè)，明年加息幾乎已是必然，同時(shí)不排除對(duì)個(gè)人二套房貸利率收緊可能。當(dāng)市場(chǎng)遇冷，銷(xiāo)售回款一旦收縮，房企面臨的資金壓力就會(huì)撲面而來(lái)。

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